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I- Définition d’une société SCI
Une SCI ou Société Civile Immobilière est un contrat de société dans lequel plusieurs personnes (associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin de partager des bénéfices ou de profiter d’éventuelles économies, tout en promettant des pertes.
Dès lors, son objet social doit se rattacher à la gestion d’un patrimoine immobilier et ne doit pas revêtir un caractère commercial.
Il existe 03 types d’activité exercées en SCI :
- La gestion d’immeubles
- La mise en location d’immeubles
- La construction d’immeubles en vue de leur vente.
II- Comment créer une SCI ?
Les conditions pour monter une SCI
Pour créer une SCI, certaines conditions doivent être remplies, telles que :
- Nombre de partenaires : Vous devez avoir au moins deux partenaires (physiques ou légaux):
- L’âge des associés : Un enfant mineur, émancipé ou non, peut devenir associé. S’il n’est pas émancipé, les représentants légaux devront faire une autorisation. Les affiliés d’enfants mineurs restent indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société, mais les statuts de la société peuvent prévoir des aménagements.
- Le lien entre partenaires : Il n’est pas nécessaire qu’il y ait des liens entre partenaires.
Les étapes de la création d’une SCI
La création d’une SCI passe par plusieurs étapes à savoir :
- Rédiger les statuts de la société
- Déposer le capital social
- Publier une annonce légale
- Constituer un dossier d’immatriculation
- Déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe compétent.
- Demande d’un agrément préalable auprès du ministère chargé de l’habitat
Création d’une SCI : la rédaction des statuts
La création d’une SCI suppose de rédiger des statuts. Ainsi plusieurs aspects sont à mentionner dans les statuts de la Société Civile Immobilière à savoir :
- Le nombre d’associés (minimum deux personnes physique ou morale),
- Le capital social qui est librement fixé par les associés à la création de la SCI. Le capital peut être librement libéré (aucune condition de libération comme pour les autres formes de société),
- Les apports de chacun des associés de la SCI en création.
- L’objet de la SCI doit aussi être mentionné dans les statuts. Ainsi Cet objet doit être civil et non pas commercial et Il doit rester identique depuis sa création jusqu’à la fin.
- La durée de la société. Elle ne peut être supérieure à 99 ans,
- La dénomination de la SCI doit apparaître dans les statuts. Elle est parfaitement libre,
- Le siège social qui doit être réel,
Les règles de fonctionnement de la SCI
III- Quel sont Les avantages
Les avantages d’une société civile immobilières (SCI) sont nombreux. Elle est notamment utilisée pour les opérations de construction, de commercialisation ou de gestion. Cette forme juridique permet, entre autres, de faciliter l’acquisition, la transmission et la protection d’un patrimoine tout en évitant l’indivision. Ainsi une SCI présente plusieurs avantages :
- Une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier : la création d’une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis au travers de la société ou apporté par les associes
- La protection du patrimoine personnel : par rapport à toutes les autres sociétés, la SCI dispose de la personnalité morale et pas conséquent d’un patrimoine qui lui est propre. C’est ainsi que son patrimoine se distingue du patrimoine personnel des associes. Donc, en cas d’éventuelles difficultés financières, les créanciers de la société devront d’abord intenter une action contre la SCI
- Une sortie facilitée de l’investissement immobilier en cas de besoin
- La cession de parts sociales facilitée : pour organiser le départ d’un associé de l’investissement immobilier, il suffit de céder ses parts sociales aux autres associes ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble
Des avantages fiscaux : la SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent s’avérer bénéfiques aux associés.
IV- Quels sont les inconvénients de la SCI
Ayant d’indéniables avantages, certaines caractéristiques propres à la SCI et à son régime juridique peuvent dissuader les particuliers qui souhaiteraient investir dans l’immobilier en constituant une SCI.
Ainsi les principaux inconvénients de la SCI sont les suivants :
- La responsabilité illimitée des associes au prorata de leur participation au capital social : les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social. Cela signifie que les créanciers sociaux sont en mesure de se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société. Ainsi chacun contribue à la dette sociale à proportion de sa participation au capital. De plus il n’y a pas de responsabilité solidaire des associes, les associes subordonnées peuvent être poursuivie à l’insuffisance d’actif de la SCI, et les associes sont responsable de l exigibilité du paiement à la date d’échéance.
- Des formalités de création lourdes et couteuses : comme toute société la SCI doit respecter les formalités de création qui exigent une certaine rigueur de la part des associes. Il est nécessaire de suivre une procédure particulière dont chaque étape génère des couts.
- Des obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société : en effet, le fonctionnement propre aux sociétés qu’elles soient civiles ou commerciales, peut se révéler contraignant et particulièrement dissuasif, notamment pour les familles qui veulent organiser la gestion de leur patrimoine immobilier en SCI
- La prise en considération de nombreux frais divers.
- Une SCI ne peut être unipersonnelle : ainsi pour créer une SCI, il faut réunir au moins deux associés (personnes physique ou morales).
V- Tableau Récapitulatif des caractéristiques d’une SCI
Pour résumer nous vous proposons un tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI
En définitive, Les règles d’une SCI sont différentes des règles d’entreprise traditionnelles. Une SCI est une forme d’entreprise très unique de la création à la gestion. Ainsi nous vous accompagnons dans la constitution de votre Société Civile Immobilière (SCI).
